Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, dấu hiệu giảm tốc của thị trường bất động sản đã xuất hiện khá rõ ở nhiều phân khúc kể từ đầu năm đến nay, trong đó rõ nhất là căn hộ, bất động sản liền thổ và nghỉ dưỡng. Dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là sự sụt giảm nguồn cung, tiếp theo là mãi lực thị trường chậm lại. Sự vắng bóng của dân đầu tư lướt sóng cũng như hoạt động trầm lắng của thị trường thứ cấp là dấu hiệu đã lộ diện rõ thời gian qua.
Ông Quang cho biết, bắt đầu từ quý IV/2018 sẽ là thời điểm bản lề để đánh giá sự cải thiện của mãi lực thị trường và xem xét các dấu hiệu giảm tốc sẽ diễn tiến ra sao. Giai đoạn này rất quan trọng, giúp nhà đầu tư quan sát thị trường để lựa chọn các quyết định đầu tư với mức giá mềm hơn so với thời điểm cuối năm 2017 đầu năm 2018.
Với giai đoạn thị trường đang giảm tốc, vị chuyên gia này vạch ra 4 chiến thuật thích hợp cho nhà đầu tư:
Thứ nhất: săn tìm sản phẩm của những người buộc phải rời cuộc chơi. Quy luật trong giai đoạn thị trường giảm tốc là sẽ xuống từ từ với tốc độ bằng 30% lúc tăng. Vì thế, lúc này, nhà đầu tư nên mua sản phẩm cần bán gấp, bán vội, nếu giá rẻ hơn 20% thị trường là an toàn. Trong giai đoạn này, nếu đã xuất hiện tình trạng giảm giá thì mức giảm trung bình thường từ 10 – 15% một năm.
Thị trường bất động sản đang lộ rõ các dấu hiệu giảm tốc. Ảnh minh họa: Quỳnh Trần
Thứ hai: chọn sản phẩm hữu dụng nhất để đầu tư, đặc biệt là những căn nhà liên kế mặt tiền. Đây là những sản phẩm thuộc hàng hiếm, kiểu gì cũng tăng, chỉ là sớm hoặc muộn. Căn hộ khu trung tâm cũng là một lựa chọn thích hợp.
Thứ ba: chuẩn bị tiền mặt sẵn sàng, vì khi thị trường giảm tốc, tiền mặt là vua. Nên chia dòng tiền đầu tư theo tỷ lệ 50 – 50, tức là chỉ dùng một nửa số vốn hiện có. Với khoản tiền còn lại, nhà đầu tư có thể dùng khi bắt được sản phẩm giá rẻ nhờ xác định trúng điểm rơi (vùng giá hợp lý).
Thứ tư: trong trường hợp thị trường chững lại kéo dài hơn 6 – 8 tháng, nhà đầu tư nên rút tiền về với những bất động sản nằm ở vị trí xa trung tâm hoặc có kết nối kém.
Ông Quang đánh giá, tình trạng bất động sản giảm giá mạnh như chu kỳ khủng hoảng của 10 năm về trước rất khó xảy ra. Bởi lẽ bối cảnh thị trường mỗi thời điểm mỗi khác, hơn nữa quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai dự án ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, các thủ tục pháp lý cũng ngày càng chặt chẽ, thời gian chuẩn bị rổ hàng dài hơn trước.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý, không bao giờ có một thị trường chỉ mãi tăng trưởng mà không có khiếm khuyết hay có bước ngoặt điều chỉnh. Vì thế, mùa cao điểm bán hàng từ nay đến cuối năm chính là giai đoạn thách thức chu kỳ giảm tốc của thị trường.
Trong trường hợp thị trường có thanh khoản vượt trội sẽ tạo ra cú hích tâm lý giúp thị trường thoát khỏi vùng tối đầy nghi ngờ suốt ba quý trước đây. Ngược lại, nếu thị trường vẫn ảm đạm, thanh khoản tiếp tục giảm, mãi lực kém, thì nguy cơ về một kịch bản màu xám có thể sẽ đến gần hơn.
